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经济观察报:物业IPO之后市盈率大多跑赢港股主板
添加时间:2018/7/18 23:07:29 出处: 作者: 点击:282

6月19日-6月22日,短短三天之内,香港资本市场接连迎来两支物业劲旅。

622日,佳兆业集团控股有限公司发布公告称,建议分拆附属公司佳兆业物业在香港联交所主板上市,联交所已确认可进行分拆。

在此之前,619日,碧桂园控股有限公司(2007.HK)旗下物业板块碧桂园服务控股有限公司(6098.HK)(以下简称碧桂园服务”)在香港联交所主板上市。这是自2014年彩生活(1778.HK)登陆香港主板以来,第8家港股上市的物业公司。

已上市8家物业公司的市盈率,大部分高于港股主板的2017年平均市盈率。

市盈率大多跑赢港股主板

626日,碧桂园服务收盘报10.74港元/股,涨0.19%。招股书显示,截至20171231日,碧桂园服务归属股东应占利润约4.017亿元人民币(4.795亿港元),总股本25亿元,2017年每股收益约0.1918港元。

若按照626日的收市股价估算,当天碧桂园服务基于2017年每股收益的静态市盈率达到约56倍。

统计了彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、中奥到家、浦江中国、祈福生活服务等7家港股物业公司的静态市盈率,分别约为22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

2018年香港服务业统计摘要数据显示,2017年,在香港所有上市的企业中,主板所有股份的平均市盈率为16.3。这意味着,大部分港股上市的物业公司市盈率普遍跑赢港股主板。

香港股票分析师协会副主席潘铁珊在接受采访时称,一方面,物业公司的盈利相对稳定,其背后的房地产开发公司也颇具规模,香港投资者对这类公司的估值相对较高。另一方面,这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面,还涉及到住宅区内衣食住行等各方面,囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务,由于这类物业公司旗下楼盘的业主消费能力比较强,资金还是倾向于追逐一些有概念、或者抗跌能力较强的股票。

日前摩根士丹利发表的研究报告也指出,即使自3月初起,物管板块四家上市公司股价各升约30%,但依然维持对物管板块的吸引看法。主要是因为这个行业具有防守性本质,较少受政策收紧影响,盈利增长可见度高,大部分公司属于净现金状态。

盈利结构之争

目前港股上市的8家物业公司,碧桂园服务、雅生活的市盈率在45倍以上,中奥到家、祈福生活服务的市盈率在10倍左右徘徊。这主要与物业公司的业绩兑现和扩张相关,即盈利水平和规模。中信建投证券股份有限公司研究发展部高级副总裁陈慎分析。

万科物业创始人、深圳市之平物业发展有限公司董事长陈之平认为,从投资者角度来看,肯定关注盈利状况。除此之外,也可能关注物业企业本身的商业模式和盈利结构。商业模式、盈利结构是否可持续,这很重要。陈之平说。

万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全认为,物业公司的主业是服务于持有不动产的业主的不动产。

此前朱保全在与多位业主代表沟通之后,曾针对社区增值服务说过两句话——第一句是社区最后一百米是一场伪盛宴,第二句是如果免物业费安装APP,物业公司撤出之后,业主该怎么办

陈慎也提到,现在物业IPO还是布局阶段,增值服务的收入可以作为有效补充。但当规模稳定下来,最主要的营收还是应该建立在基础物业管理业务上,这才是物业公司的主业。

潘铁珊表示,规模也是影响市盈率分化的因素之一。投资者对物业公司未来增长点的判断,一方面基于区内生活方面的业务布局,一方面就是通过管理面积来考量。

现在物业行业集中度还很低,空间很大,未来有继续扩大规模的趋势。陈慎指出,未来物业行业的竞争是先规模化竞争,最后才是差异化竞争,规模一定要先扩张。