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焦点|物业增长瓶颈将现? 深耕带来破局之道
添加时间:2022-2-23 9:21:14 出处: 作者: 点击:378

在业内人士看来,物企业务模式没有太大差异化,在未来竞争中或许会陷入同质化红海竞争,进而导致价格战。

彩生活上市,以超母公司花样年的市值引爆资本市场,培育多年的物业开始俘获资本的“芳心”;后来雅生活、碧桂园服务等品牌物企上市引发一轮资本热潮,再到疫情下,物业行业的价值被挖掘,大量物企扎堆上市,带来新一轮的物业价值重估。

这当下场轰烈拥抱资本大潮中,“出道即巅峰”是很多物企的写照。怀揣对未来的无限憧憬去拥抱资本市场,随后便被“卖身”,以挽救岌岌可危的母公司。

物业从房地产拆分而来,业务上存在大量的关联交易,在房地产上行阶段,物业行业规模快速成长。当房地产行业面临下行压力,“卖身”、行业增长瓶颈等问题开始困扰物业行业。

减少对房地产的依赖,开辟独立稳定的增长渠道,筑牢增长的“护城河”,这些都是摆在物业行业面前的现实问题。

优化业务结构 打破增长困局

物企大多背靠房企,服务内容与母公司有着密切关联,通过向母公司提供服务、对接资源、销售尾盘、车位等获得收入。这种强关联交易,是物企实现营收和利润的大规模增长的重要渠道。

“三道红线”压力下,房企扩张和投资承压,资金困境和规模增速放缓,房地产行业竣工和市场销售均低于预期。物企依靠母公司“输血”实现业绩增长和规模扩张的路径或面临“瓶颈”。

一方面是上游房企的危机传导,另一方面是物企毛利率下滑。面对人工成本逐年上升,物业管理费因市场和政策等原因难以上调,物业利润空间逐渐被压缩。

wind数据显示,2021年上半年,51家上市物企平均毛利率为30.63%,较2020年上半年相比下降0.12个百分点。其中,有28家物企毛利率较去年同期下降,下降企业中不乏龙头物企,如碧桂园服务、雅生活、世茂服务等。

物业管理作为物业提供的基本服务,是物业收入来源重要的基本盘,其毛利率的变动对整体毛利率水平影响较大。

面对人工等成本上涨的压力,不少物业另辟蹊径,通过改善业务结构,在基础物管毛利率下跌的背景下,企业整体毛利率仍出现上升。如滨江服务,尽管基础服务毛利率下跌,滨江服务毛利率仍然上涨0.36%。

企业对业务结构的调整对最终成绩产生了一定积极影响。随着物企的持续探索,近年来增值服务延续增长态势,成为企业收入贡献的重要来源。据平安证券统计,2021上半年11家主流物企社区增值服务收入78.5亿元,同比增长113.2%,毛利润33.7亿元,同比增长104.9%;收入占比均值升至18.2%,毛利润占比均值升至26.9%。

行业长期向好因素不变。为抓住未来增长空间,大多企业在财务报告中表示要调整业务结构,持续挖掘社区增值服务的潜力、布局城市服务等。

城市深耕&深挖增值服务

发展到现阶段,物企借助收并购,受益于母公司业务布局,其城市布局基本完成,下一步就是城市深耕和业主增值服务的深入挖潜,拓展独立业务的盘子,同时通过深耕提升效能,提高利润水平。

目前,已经有部分物企增值服务收入实现正增长。据中指物业研究院数据显示,2021年上半年,44家港股上市物企中,有36家企业增值服务收入破亿元,其中有11家企业突破10亿元大关。

据华润万象生活2021年中期报告显示,公司2021年上半年实现收入同比增长42.3%;实现毛利率32.2%,同比增长8.1%;其中,住宅物业管理服务毛利率较去年同期增长2.4个百分点,商业运营及物业管理服务毛利率较去年同期增长17.4个百分点。

财报中显示,购物中心盈利能力大幅提升,一方面受益于规模经济效应,另一方面则是收入模式的调整。

华润万象生活作为商管龙头,在各中心城市深耕布局,从“社区管家”转型为“城市管家”,持续探索智慧物联和城市运营服务。

中信建投表示,公司新梳理的代建代运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素型业务,是城市投资开发运营综合能力的重要补充,将协同主业未来增长和资源获取。

同样深耕城市的还有万物云。万物云向城市更新和业主服务双向发力,服务从城市居民基于“住”的消费、营造宜人环境的服务管理和空间服务效率改善三方面入手,把物业企业的系统思维和流程管理融入城市治理服务。通过创新服务模式、重塑空间效率,万物云建立了竞争壁垒,或将成为企业助力城市更新的典范。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅表示,从服务小社区起步,到探索城市大物业,全生命周期服务逐渐成为升级主流。

需要注意的是,当前人工成本上涨。一味的规模扩张致使人均坪效降低,盈利能力能力不一定得到提升。于物企而言,如何布局城市深耕是物企需要考量的重要因素。

碧桂园服务选择将城市服务业务布局在三四线城市,多以与当地政府或当地企业共同成立项目公司的股权合作模式。碧桂园服务的城市选择或与碧桂园城市布局主要在三四线城市有关。

世茂服务向和讯表示,公司坚持短期与长期目标相互协同,短期专注浓密度提升与战略性赛道卡位,为中长期培育新增值引擎,打造持久竞争力。

构建差异化竞争

整体来看,物业增值服务发展和管理还处于初步阶段。受政策和市场潜规模推动,大多物企将发展增值服务方向落定在养老服务、城市服务、校园服务和智慧场景服务。

“物业正在顺应时代要求,不断拓展新的业务边界。”袁帅表示,新时期的物业呈现新科技、新服务、新生态、新价值的“四新”发展路径。

每一条赛道,不乏抢滩者。例如,校园服务方向,世茂服务、雅生活、金科智慧、新大正等纷纷竞逐。智慧生活服务方面,据了解,融信服务近日正在福建落地智慧社区。此外,还有碧桂园服务、万物云等已经开启智慧物业赛道掘金。

企业虽然采取了不同的策略,但自身定位、发展路径等商业模式却趋同。如世茂服务以市政环卫业务为切口落地,实现城市环境管理从0到1的突破;万物云则采用聚焦城市街道的方式将能力和服务向外延展。但从企业发展模式上看,大多从城市环境治理、城市空间管理、城市更新和智慧运营等方向挖掘。

在业内人士看来,物企业务模式没有太大差异化,在未来竞争中或许会陷入同质化红海竞争,进而导致价格战。

中金表示,不同的业务组合会塑造出不同的企业发展逻辑。也就是说,赛道布局差异将逐步形成更为本质的商业模式分化。中指物业研究院提醒,物业企业开展增值服务业务无法全面开花、面面俱到,物业企业应结合自身资源禀赋及战略诉求,筛选出适合自己开展的增值服务,有所取舍而非面面俱到。(以上来源:和讯房产 记者谢敏 新社汇·全媒体矩阵转发)

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长、高级数据分析师袁帅认为:对“人”的服务是物业服务企业一直以来关注的重点,随着城市建设的发展、科学技术的变革、人们生活水平的提高,物业管理行业正处于高速变革的时期,物业管理行业早已突破社区服务的范畴,在内涵和外延上有了更为丰富的内容,甚至演变为服务社会基层治理的一个实践单元。

物业正在顺应时代要求,不断拓展新的业务边界,从服务“小社区”起步,到探索城市“大物业”,全生命周期服务逐渐成为升级主流,新时期的物业呈现:新科技、新服务、新生态、新价值的“四新”发展路径。

新科技:提升企业运营管理效率 ,做到服务个性化,引入数字信息技术和算法系统,实现更为高效,精准点对点服务,让数字技术赋能物业管理,降本增效的同时升华服务体验。

新服务:以人为本,愈发注重综合性、高素质人才的培养,人才是行业升级转化的根本源动力,拥有人才才能做新增值服务,做宽业务市场。

新生态:围绕业主、围绕商业和城市居民,打造多元的生活和商业合作模式,如社区新零售、社区电商、银发经济、亲子教育等。

新价值:把社区增值服务常规化,在提升居民资产价值、社区人文价值的同时,增强幸福指数,精神价值。

十四五是乡村振兴时期,以城带乡,消费帮扶,村城联动实现城乡融合发展,社区将是排头兵,更加是中流砥柱,而这同时给予了物业新的服务和市场机遇。“乡里产,城市买,物业营!”从田间地头到百姓餐桌,打通农产品上行“最后一公里”,畅通“肠梗阻”推动消费帮扶提质升级,实现共同富裕。发挥物业在社区的中坚服务力量和综合优势,打通社区线上线下联系,以数据化驱动用户精细化运营,加强业主与社区,社区与农产品源产地,社区居民与种养殖农民的信任关系,打造便捷的消费体验,形成社区消费生态闭环,持续打造流量池,形成订单农业,让乡村地区的产品真正在村城体系间流动起来,打造高效畅通的村城间产品供应链,实现农产品从田间到餐桌的市场经营性的全链条联动,从而实现业务的良性增长。