春节刚过，长沙又有小区给业主发红包了。从去年冬季以来，长沙多个小区就密集地下起了“红包雨”，而这些钱均来自小区的公共收益。

    以往，物业公司和业主之间有许多“一言难尽的故事”：物业经费空空，小区垃圾未及时清运、设施老化、维修老大难，业主们满腹怨言，与物业矛盾重重甚至还发生肢体冲突。然而，一场“红包雨”过后，人们看到的是：小区比以前更漂亮了，公共设施更齐全了，安居家园一派和谐欢乐的景象。

    是什么原因促成了画风的突变？这其中有何故事？小区的治理走过了什么样的路程？

    经过简单统计，从去年起，长沙就有12个小区给业主们发放红包，具体数额从50元到2000多元不等。钱从哪里来？花到哪里去？都有一本清清楚楚的账。因为科学管理，小区公共收益积累出一笔颇为可观的财富，而这些财富又反哺到小区的基础建设上，居民还欢欢喜喜地领到了红包。

    每个小区都有自己的故事。在小区基本设施急需更新，而维修基金被掏空的困境中，长沙东成大厦走上了自管之路，当年公共收益结余就达到了64万元。此后，小区面貌焕然一新。

    “期盼小区发红包成为一种常态”，这是许多业主的心声。小区未来该如何发展？物业包干制和小区自管两种模式，“适合的就是最好的”。在现有的多种经营收入基础上，开创社区服务的新盈利模式，也许，业主不仅可以领到更大的红包，连物业费都不用交了。

炒掉物业，自己来“当家”

   “一轮红包雨过后，很多人知道了小区的公共收益，也开始关心小区的建设，这也是我们的初衷。”2月22日，三湘都市报记者就长沙市芙蓉区东成大厦给业主发880元红包一事，专门采访了该小区业委会主任谈俊。他告诉记者，小区的公共收益结余得益于自管之路的尝试。在谈俊看来，“小区的管理总不能都是物业包干吧？为何不试试其他管理模式？”     

    ■记者 杨昱

    矛盾激化

    停车费猛涨至800元/月

    老物业被业主炒掉

    长沙东成大厦位于芙蓉中路繁华地段，寸土寸金，光是一年下来的停车费都是一笔不小的数字。提起小区自管，也还得从停车费讲起。

    “为何要炒掉老物业，自己来管理小区，真的是被逼出来的！”谈俊说，2014年4月1日，小区第四届业委会刚成立不久，老物业在没给任何通知的情况下，就将300元/月的停车费涨到了350元/月。本来业主们是不服的，想着只涨了50元，也就忍下了。可哪知道，才过了两个月，停车费又涨了，这次直接翻了一倍多，要800元/月。

    业主们群情激愤地来到物业公司办公室讨说法，业委会也与物业公司高层进行交涉，却被当面回复“停不起就不要停”。谈俊说，“就是这一句话，让大伙炸毛了，纷纷跑到物价部门去讨说法。”

    事后，芙蓉区物价局介入，提出了500元/月的折中建议，却被物业公司负责人当面否决。由此，也引发业主在停车场堵了一星期的门。

    “也正是从这个时候起，我们业主意识到小区的诸多问题，比如设施老化、维修基金已用空等，更别说公共收益去了哪里。”谈俊说，老物业除了收物业费外，每月还违规收取灭老鼠费、分摊费等费用，当时物价部门也证实了其违规性。

    小区的基本设施急需更新，维修基金却被掏空，难道要每户去凑钱解决问题？谈俊和业委会、监委会的成员们商量后认为，小区需要自救。为此，他们开始自学法律条文，与做律师的业主探讨各类问题，还去广州、深圳等地学习先进的管理经验。2016年3月，小区召开全体业主大会，业主表决与物业公司解聘。

    探索自管

    让热心业主成立物业公司，小区走上自管之路

    炒掉了老物业，东成大厦的业主希望像发达地区的小区一样，实行自管。可是，这种想法却没有得到社区的支持，小区要运转，必须重新招聘一家物业公司。该如何实现业主自管？谈俊与同事们商量后，决定打“擦边球”。

    “我们聘请了一家新的物业公司，还签订了内部协议，1年内给他们3万元物业费，但小区的实际管理得由业委会来负责。”谈俊说，这种“借壳”的方式，让业委会自管小区有了实践经验，也慢慢摸索出了很多宝贵的管理经验，光2016年的公共收益结余就达到了64万元。

    第一桶金入账，小区对电梯、水管、房屋渗水等问题的维护，就有了资金保障。很快，与新物业公司的一年合同到期后，业委会没有续约。

    “我们去深圳学习时，发现有自管小区自己成立了公司，10多年都没有出现问题，觉得可以拿来一试。”谈俊说，他们请小区的热心业主去工商部门注册成立代持公司，即好邻居物业公司。接着，业委会与该公司签订合同，通过公司化运营来实现了业主的自管。

    “业委会没有法人地位，无法签订用工合同，通过成立这样的代持公司，很好地解决了报税问题。”谈俊说，假如业委会成为了法人，代持公司也就可以功成身退了。

    积极维权

    努力拿回小区公共部分的管理权

    东成大厦小区虽变相地实现了业主自管，但地下停车场等公共区域的管理权并没有在全体业主手中。为了实现业主利益最大化，业委会也走上了维权之路。

    “我们调查发现，小区的原开发商因没有进行年检，被吊销了执照。之后，原开发商法人成立了另一家公司，还把小区地下停车场的大部分产权转移到了新公司的名下。”谈俊认为，小区负一层的地下车位应属于公共附属设施，该区域应该由物业公司来管理，可现在的实际管理者却是一位业主。

    该如何来破局？东成大厦小区业委会选择了诉讼维权。在小区业委会办公室，记者看到，几大捆信封已经装好，里面都是与小区架空层、转换层、地下车位等公共部位相关的内容。这些信将逐级向上级投递，最终目的是拿回属于全体业主共有的财产。

    “法治越来越好，我们的很多诉求也得到了法院的支持。”谈俊表示，希望这些努力能够得到回报，真正实现小区业主的利益最大化。

    盘点

    长沙三种小区自管模式

    小区走自管之路，凭的是什么？对此，已从事小区治理20多年的专家舒可心认为，是自由的市场让小区管理有了更多的选择，“在自由市场下，我们可以请到专业的绿化、保洁、保安公司，物业公司的实际地位也就跟着下滑。”

    目前，在长沙，存在着三种小区自管模式。

    “公司化运营”模式

    以东成大厦小区为代表。由热心业主成立代持公司，即物业公司，公司专门聘请一位职业经理人，并架设各个分支主管。每年年末，职业经理人会对来年的工作造预算，待业委会和监委会审核通过后，便根据预算的金额如数下拨。各主管需要做好自己分管的部分，还需将情况向物业经理人汇总。其中，业委会的主要职责还是监管财务，监委会则确保整个运转过程是合法依规的。

    “聘请物业经理人”模式

    以金色比华利小区为代表。业委会通过招聘职业经理人，组建物业管理团队，来维护小区的日常管理。所有的财务、主管以上人员，都由业委会直管；下面的员工则由物业服务经理直管。小区的预算会由职业经理人来规划，业委会在审核后，召开业主大会进行决议。

    “业委会自成物业公司”模式

    以城市花园小区为代表。该小区业委会主任涂克望介绍，他们会在业委会中推选出一个人做经理，然后成立物业办公室，通过去外地取经，学习小区的管理经验，再通过实践，成为这个行业的专家。

今后物业费也不用交了？

    不论是物业包干还是小区自管，该如何实现良性循环，如何实现可持续发展，是大家关注的问题。选对了合适的发展方式，未来，小区盈利会越来越多，红包也会越来越丰厚。近日，记者就此咨询了长沙多位业内人士。

    ■记者 杨昱

    小区是自管好

    还是物业包干好？

    记者注意到，在这些发红包的小区中，并没有因为是自管模式，或物业包干模式而有所不同。小区的变化，拿在手上的红包，对每位业主来说，都是实实在在的。至于哪种管理模式更好，业主则更倾向于“适合就好”。

    “我们也曾经想过自管，但是业委会没有法人资格，如果去成立公司，难保不会发生资金上的风险。”长沙天心区山水洲城业委会主任许志鹏认为，如果业委会换届后，不见得新的班子能做得那么好，是否自管需要全体业主都齐心。

    对此，长沙芙蓉区东成大厦业委会主任谈俊则认为，在物业包干制中，关于业主们的公共收益很难得到保障，“如果缺乏监督，公共收益很可能就成为了物业公司的利润，如果小区需要大规模维修时，除了用完维修基金，公共收益部分又能帮衬多少？钱由业主自己保管着，不是更好么？”

    记者走访发现，很多小区业主的内心是想自管的，可苦于管理精力与经验均不足。在长沙，很多小区连业委会都没有组建，有业委会的却没有物业管理方面的经验，很难下定决心去驱逐物业，开始自管。

    “其实无论是什么管理模式，只要选对了合适的发展方式，找对了盈利点，让业主无后顾之忧，这都是受大家欢迎的。”市民周先生认为，社会上存在多种管理模式是好事，也能相互促进发展，最终得利的还会是业主。“我们也期盼小区发红包成为一种常态。”

    业委会的法人资格亟需解决

    没有法人地位，一直是悬在每个小区业委会心中的剑，这关系到用工合同是否有保障。在今年的长沙市“两会”上，长沙市政协委员袁妲就提交了相关提案。

    在2016年底，长沙王府花园小区时任业委会通过正规招标手续，确定了小区安防设施改造中标单位并签订合同。合同签订后，中标单位按当时业委会及物业公司要求在当年春节前安装了合同内部分急需在春节前到位的安防设施，按合同单价计算产值约60余万元。

    可当这部分供货安装完成之后，前业委会因为与物业及其他方面的纠纷被解散了。一年后，新成立的业委会拒不付款，并无条件中止合同当中未执行部分。目前，三年已经过去，设备依然在小区内正常使用，中标企业蒙受了重大损失，分文未收回。

    “业委会不是法人主体，也不是企业，该企业也只能起诉全体业主，才能拿回损失。可即使告赢了，但到具体执行时又是一个难题。”袁妲说，若不解决业委会的身份问题，一旦发生共有权纠纷时，业委会很可能陷入“诉讼主体资格缺失”的尴尬局面。

    袁妲建议，长沙市可借鉴相关经验，深入推行新型城市社区治理模式，重点改革业主委员会法人登记工作，推行“业主委员会法人登记试点”。从现有法律规制的角度，为业委会作一个可行的制度设计，比如以非企业的形式在民政部门进行登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动，并承担独立的民事责任。监管方面，可以由国土房管局或者街道办作为业主委员会的业务主管部门，指导和监督业主委员会依法制订、执行相关约束条款、规约或议事规则，使得这一政策具有操作性，从法律上赋予业委会更多的权力和义务。

    观察

    物业公司服务业将有广阔市场

    我们知道，物业公司的主要盈利来源是物业费，广告、设点经营、门面等多种经营收入，在服务业上盈利的占比不是很大。有业内人士认为，其实像居家维修、家政保洁、快递代收代送、房屋中介交易、代送牛奶报纸、小孩接送、室内装修、打印和商务服务等有偿服务或可成为物业服务的创收点。

    该业内人士认为，如果物业公司加大对服务业的投入力度，把社区服务做得深入人心，也将会获得一个广阔的市场。结合移动互联网技术，在原有的服务基础上尝试打造智慧社区，将原有的各自独立的系统功能如智能家居、楼宇对讲、门禁、防盗报警、远程监控、停车场管理、资讯服务、多媒体等有机整合，让工作人员通过手机、PAD就可以与上述各系统实时互动，从而为社区服务带来全新的、智能的体验。

    与此同时，物业公司还可以开发社区团购，主动对接生产商，省去中间成本，产生团购效应。这种服务模式最终的结果就是业主可以用较低的价格买到更多的商品，凭借渠道和平台从商家获利，供应商也能开拓新的渠道和销售模式，实现三方共赢。

    “展望未来，物业公司真的可以实现不用收取物业费就可以挣钱，而且是挣大钱。”该业内人士表示。

    提醒

    小区给业主发红包

    要超2/3 业主同意

    小区发红包是好事，但如果没按合法流程办事，很可能好事也会办砸。记者走访了解到，由于条件受限，很多小区不能及时召开全体业主大会来商讨是否发红包，基本上采取的办法是进行公示，若有1/3的业主表示反对，钱就不会发放。

    湖南芙蓉律师事务所律师钟文科介绍，根据法律规定，小区经营性收益归全体业主所有，可用于共有部位设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修基金，也可以根据业主大会的决定，用于物业管理的其他需要。由于小区公共收益是归全体业主所有，如何使用需召开全体业主大会，通过业主投票决定，至少要有2/3 以上业主同意才可以。

    “至于物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有。”钟文科表示，这部分的收益主要是用于专项维修资金，如果业主大会有决定，可用于业主委员会工作经费或用于物业管理方面的其他需要。“这类款项的使用，应当实行审价、审计。”

本文转自《三湘都市报》2019年2月24日